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近3年雙北中古屋市場呈現明顯的總價帶分化趨勢，雖然新北市總價1,500萬元以下的中古屋交易占比從70.3％下滑至63.1％，但中高總價產品的占比持續上升，顯示購屋族群對於較高總價物件的接受度正在提升。

根據永慶房產集團盤點雙北屋齡5年以上的中古屋交易資料，台北市總價2,000萬元至4000萬元的住宅產品在市場上持續走強，在今（2025）年上半年占比達到35.7％，成為最主要的成交區間；總價2,000萬元以上的交易總占比也過半達50.7％，顯示中高資產族與換屋族仍是支撐台北房市的主力。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台北市因土地開發接近飽和，低總價產品供給稀少，加上老屋改建進度緩慢，導致房價不斷墊高。原本屬於相對親民價位的物件也逐漸往中高總價區間靠攏，使得首購族與預算有限的消費者選擇轉往新北市甚至桃園等區域，形成「脫北潮」現象。

新北市方面，雖然總價1,500萬元以下的產品仍為主流，但占比也從3年前的70.3％滑落至目前的63.1％；總價1,000萬元以下的占比更僅剩31.9％，顯示即使新北整體房價仍相對台北親民，但在板橋、新店、中永和等核心區域房價不斷攀升的情況下，低總價產品已逐漸萎縮。

陳金萍指出，除了在地自住需求穩定外，新北市吸引不少來自台北市的外溢買盤，進一步推升總價1,500萬元以上的中古屋交易占比。根據統計，該區間的交易占比從去年的29.7％增加至今年的36.9％，成長幅度明顯。無論是北市購屋族轉戰新北，還是在地升級換屋的族群，都顯示出市場對中高總價產品的接受度與需求正在擴大。

受限於房價高漲與供給結構改變，雙北房市總價結構已悄然轉型，目前台北市2,000萬元以上已成主流，新北市雖仍以1,500萬元內為主，但高總價占比也持續攀升，顯示購屋門檻逐年墊高，也將改變未來市場布局與購屋族群的選擇策略。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近日某媒體引述金融圈人士言論指稱，為因應央行請銀行自主管理不動產貸款，銀行爭取承做更多地方政府或公營事業貸款，致地方政府及公營事業能貸到更多錢，且利率更低，這形同「肥政府、瘦民眾」，央行以5大銀行新承作放款利率以及放款餘額等兩大數據駁斥，表示上述言論與事實不符。

央行指出，自去年8月請銀行自主管理不動產貸款總量以來，5大銀行新承做地方政府及公營事業放款加權平均利率並無明顯下降，且對政府及公營事業放款增加幅度顯著小於個人及民營企業。

央行官員說，一般而言，銀行承做地方政府及公營事業的授信風險相對較低，放款利率亦相對較低。

而去年8月以來，5大銀行新承做地方政府及公營事業放款加權平均利率均呈小幅波動；其中，地方政府介於1.746%及1.795%之間波動，差距僅0.049百分點；公營事業介於1.753%及1.824%之間波動，差距僅0.071百分點；高、低點差距均不大，且並無媒體指稱貸款利率直線下降的情形。

在放款餘額部分，今年7月底相較於去年8月底，全體銀行放款增加2.4兆元，各部門放款均有增加；其中，以個人放款增加1.5兆元為最多，主要是房貸增加6,268億元，民營企業增加8,408億元，公營事業及政府分別增加794億元及72億元，亦無「肥政府 瘦民眾」的情況。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近日金融圈人士指出，為因應央行請銀行自主管理不動產貸款，銀行爭取承做更多地方政府或公營事業貸款，導致地方政府及公營事業能貸到更多錢，且利率更低，認為形同是「肥政府、瘦民眾」，另稱央行將在第三季理監事會議，評估把符合都更危老所衍生的整批性分戶房貸，排除在不動產貸款計算範圍的可行性。對此，央行重申，這個說法明顯與事實不符、且是屬於臆測。

央行指出，去年8月以來，五大銀行新承做地方政府及公營事業放款加權平均利率均呈小幅波動，地方政府介於1.746％～1.795％之間，差距僅0.049百分點；公營事業介於1.753％～1.824％之間，差距僅0.071百分點；高、低點差距均不大，且並無媒體指稱貸款利率直線下降情形。

放款餘額方面，今年7月底相較於上年8月底，全體銀行放款增加2.4兆元，各部門放款均有增加；以個人放款增加1.5兆元為最多，主因房貸增加6,268億元，民營企業增加8,408億元，公營事業及政府分別增加794億元及72億元，並無「肥政府 瘦民眾」的情況。

央行強調，持續關注不動產貸款集中度，主要是要觀測銀行信用配置情形與控管相關貸款風險，都更危老重建貸款及所衍生的整批性分戶房貸均屬中長期貸款，銀行仍承受房市景氣波動風險。若排除相關貸款，雖可使不動產貸款集中度下降，但將無法完全反映相關授信風險及信用資源流向不動產市場全貌，恐有失央行觀測不動產貸款集中度的用意。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

買房先看這篇！斡旋金支付三階段 撤回權、違約責任一次看懂

隨著房市交易量下滑，買方在市場中握有更多選擇權，「斡旋金」的重要性也因此再度被凸顯。斡旋金不僅是買方展現誠意、建立買賣雙方初步信任的方式，但若缺乏妥善制度，往往也可能引發爭議。中信房屋中壢站前加盟店（飛躍團隊）店東陳文宏指出，斡旋金額不必過高，即使是三至五萬元，也足以讓賣方感受到買家的誠意，進而認真考慮是否願意降價出售。他強調：「斡旋金其實就是展現誠意、促成議價的過程，唯有透過制度化管理與透明流程，才能真正兼顧資金安全。」

嚴謹SOP 確保資金安全

為避免斡旋金引發資金爭議，陳文宏分享公司制定的標準處理流程，包括：明訂斡旋金保管責任由公司承擔、限制現金金額不得超過50萬元、並教育同仁建議客戶直接匯款至公司帳戶，或以現金票、本票替代支付，藉此提升資金安全。

多元支付方式 提升透明度

他進一步說明，除了現金，買方也可選擇以匯款、本票或公司票據等方式支付斡旋金。特別是在總價較高的交易中，適度提高斡旋金金額，不僅能展現購屋誠意，也有助於降低交易風險。隨著消費者意識提升，愈來愈多買方傾向直接將斡旋金匯入仲介公司帳戶，以確保留下完整金流紀錄，相較現金交付更具保障。同時，仲介公司在收受斡旋金後，會開立斡旋金單，讓買方有憑有據，進一步提升交易過程的透明度與信任感。

糾紛預防：認清撤回權與違約責任

市場最常見的爭議之一是部分不肖業者誤導買方「已成交，不買就會沒收斡旋金」。對此，陳文宏澄清指出，在賣方尚未正式簽署同意出售前，買方隨時都擁有撤回斡旋的權利，且不受期限限制。然而，一旦賣方簽署同意，斡旋金便會轉為定金；若買方此時反悔，不僅斡旋金會依契約被賣方沒收，買方還必須支付仲介公司服務費。

退還機制：72小時內完成

若交易未能成功議價，斡旋金應於72小時內退還，並透過當面或匯款方式處理，同時仲介會讓買方在斡旋金單上簽收，以避免爭議。

給買方的三階段提醒

陳文宏提醒，買方在斡旋金支付的「前、中、後」三階段都要謹慎：

給付前：若可貸金額不確定，應明確約定「貸款條件」作為解約但書，務必先評估自身財力與貸款能力，確定符合需求後再下斡旋。

給付中：以匯款方式支付斡旋，避免口頭承諾。

給付後：了解可搶在賣方同意前撤回斡旋權與違約時的責任，並確認時效及退還。

市場觀察：買方市場成形

陳文宏指出，目前桃園房市已呈現明顯的「買方市場」。

中古屋價格普遍出現約一成的鬆動，雖然新成屋尚未大幅讓利，但整體成交量不論新舊屋均明顯下滑，「甚至已出現腰斬的狀況」。他提醒買方，若遇到心儀且價格合理的物件應把握時機出手，但同時務必要再次確認自身還款能力與貸款條件，以免因違約而承擔高額損失。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

即使屋齡逾半百，老商辦依然炙手可熱。根據最新實價登錄資訊，台北市大安區忠孝東路四段、鄰近大巨蛋的『大陸大樓』，今（2025）年6月成交一筆總價高達2.25億元的商辦物件。該筆交易總坪數202.62坪、含一車位，拆算車位換算每坪單價約117萬元，展現精華地段老商辦的保值與抗跌力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該大樓位處東區核心、大巨蛋與松菸文創園區旁，交通便利、商務機能成熟，即便硬體設備不如新建案，仍吸引中小企業主進駐。過去大樓商辦交易稀少，2012年低樓層曾以每坪約80萬元成交，如今價格明顯攀升，顯示地段優勢與稀有性持續發酵。

此外，台北市另一筆老商辦高價交易則是松山區南京東路三段的『台實大樓』，屋齡同樣為53年，單價達104.4萬元，位於南京復興雙捷運站旁，具金融業聚落優勢，租賃需求穩定。

根據台灣房屋趨勢中心統計，今年截至目前，台北市屋齡超過50年的億元級商辦交易已有4筆，顯示老商辦雖年事已高，仍具投資價值。其他成交物件還包括中山區的『長江大樓』，屋齡52年、單價81.1萬元／坪；與『國際企業大樓』，屋齡51年、單價72萬元／坪。

這類老商辦大多位於市中心早期開發區，坪數大、交通方便、生活機能完善，具備穩定出租與改建潛力。若規劃為商務中心或共享辦公空間，還能提高坪效與投報率，成為中小企業或創業者的理想進駐點。

第一建經研究中心副理張菱育表示，政府打炒房政策壓抑法人購置住宅，但目前對商用不動產相對寬鬆，貸款成數仍可達7成，是吸引法人資金流向商辦市場的主因之一。然而，商辦貸款利率普遍高於住宅，自用型買家須負擔3％以上利率，投資前須審慎評估地段、市場需求、產業聚落與未來改建潛力，才能有效降低風險並發揮資產價值。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部統計，全台1到7月的買賣移轉棟數達15萬4077棟，對比去年同期的21萬481棟，年跌26.8%，並創下自2018年以來新低。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，全台上半年受央行第七波信用管制措施餘波衝擊，又限貸令使買盤進場意願急凍，整體買氣急凍；另觀察近10年1至7月全台買賣移轉棟數，以2016年達13.3萬棟最低，2017年達15.1萬棟次低，而今年迄今買賣移轉棟數累計約15.4萬棟，幾乎比擬當年慘況，若狀況延續，今年恐將面臨保衛26萬棟大關。

觀察數據，各縣市1至7月買賣移轉棟數除了苗栗縣近乎持平，其他縣市皆呈現跌幅，並以基隆市、新竹市、高雄市、台南市、新竹縣買氣最冷淡，跌幅皆達3成以上。賴志昶指出，前述區域皆屬疫情後房市大幅起漲區域，各有不同議題，如基隆市有基隆捷運、品牌建商進駐，而新竹縣市有竹科客群帶動，至於南二都亦有半導體產業進駐創造話題，使得去年以前買氣大增，惟適逢房市翻轉，此類房市熱區，因投資、置產風氣較盛，漲多即會回跌更重。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前銀行滿水位問題難解，市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景不明朗，加諸關稅問題後座力仍未浮現，自用客戶可多多看屋、伺機而動，不過，無論是自用或是置產，自備款與貸款之外，現階段利率較多年前大幅攀升，購屋人更應評估自身財務狀況，並慎選置產地段，避免在財務壓力下沒頂。

2025年第二季「政大永慶七都大樓房價指數」和「政大永慶雙北公寓房價指數」出爐。最新數據顯示，2025 年第二季七都大樓房價指數全數下跌，其中新竹縣市第二季下跌近 4% 最多。比較雙北地區的公寓產品房價指數變化，台北市公寓已經連續四個季度出現跌幅，新北市的公寓房價指數除在 2025 年第一季出現 0.2% 的盤整之外，整體也呈現走跌的趨勢。

觀察 2025 年第二季七大都會區的大樓房價指數變化，與第一季相比，七都大樓房價指數均下跌，跌幅介於 0.4% 至 3.7% 之間。新竹以季跌幅 3.7% 最多，台南以 2.7% 的跌幅居次。台中、高雄分別也有 2.1% 與 1.7% 的跌幅，台北、新北跌幅約落在 1% 上下，桃園跌幅 0.4% 最輕。

永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，2025 年第二季在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行，加上美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。而且，目前買方期待有一定的降幅才願意進場，而不少賣方也評估房市現況，願意讓利促成交，使本季七都大樓房價指數皆呈下跌的現象，反映市場買氣降溫，房價持續修正中。

至於跌幅最深的新竹縣市，郭翰分析，新竹縣市近年來房價漲勢凌厲，加上當地新增供給有限，因此地段好且保值性高的大樓房價更是水漲船高。不過，剛性需求強勁的新竹縣市仍不敵房市政策的衝擊，房市熱度也跟著降溫，從實施信用管制後的 2024 年第四季到 2025 年第二季，大樓房價指數顯示過去漲多的房價開始明顯修正。

至於雙北地區的大樓和公寓指數，2025 年第二季都下跌。其中，台北地區公寓指數連四季下跌，且 2025 年第一季季跌幅僅 1.6%，第二季又再擴大至 3.2%，房價已有不小的修正幅度。而新北地區公寓指數則是近四個季度共有三季下跌，經 2024 年第三季、第四季下修後，2025 年第一 季指數盤整，第二季指數跌幅又再擴大至 3.2%，整體房價呈現走跌趨勢。

郭翰說，目前銀行房貸額度仍緊，購屋族取得貸款門檻高、排撥時間長，市場交易難度提升，直接衝擊市場買氣。目前看來，下半年房市交易量欲大不易，回升空間有限，預期整體房市會呈現「量縮價緩跌」的格局。今年第第三和第四季的「政大永慶七都大樓房價指數」和「政大永慶雙北公寓房價指數」是否持續走跌值得持續觀察。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

全台不動產市場進入寒冬，恐怕將重現2016~2017年時房市谷底。住商機構彙整內政部資料，全台1~7月買賣移轉棟數僅15.4萬棟，較去年同期減少26.8%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，全台縣市1~7月買氣與去年同期相比，皆有不同程度下滑，尤以過去房市熱區如新竹縣市、南二都等處跌幅最重，如下半年交易再縮，全台今年買賣移轉棟數恐面臨保26萬棟大關。

根據內政部統計，全台1~7月買賣移轉棟數達15萬4,077棟，對比去年同期的21萬481棟，年跌26.8%，並創下自2018年以來新低。賴志昶分析，全台上半年受央行第七波信用管制措施餘波衝擊，加上限貸令使買盤進場意願急凍，令整體買氣急凍；另觀察近10年1~7月全台買賣移轉棟數，以2016年達13.3萬棟最低，2017年達15.1萬棟次低，而今年至今買賣移轉棟數累計約15.4萬棟，已可比擬當年慘況，若此狀況延續，今年恐將面臨保衛26萬棟大關。

各縣市買氣幾乎全跌，五縣市大減三成為重災區

觀察數據，各縣市1~7月買賣移轉棟數除苗栗縣近乎持平之外，其他縣市皆呈現跌幅，並以基隆市、新竹市、高雄市、台南市、新竹縣買氣最冷淡，跌幅皆達3成以上。賴志昶指出，上述區域皆屬疫情後房市大幅起漲區域，各有不同議題，如基隆市有基隆捷運、品牌建商進駐，而新竹縣市有竹科客群帶動，至於南二都亦有半導體產業進駐創造話題，令此五縣市去年以前買氣大增，惟適逢房市翻轉，此類依託房市話題撐起的熱區，因投資、置產風氣較盛，漲多即會回跌更重。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前銀行滿水位問題難解，市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景亦不明朗，加諸關稅問題後座力仍未浮現，自用客戶可多多看屋，伺機而動，不過在無論是自用或是置產，自備款與貸款之外，現階段利率較多年前大幅攀升，購屋人更應評估自身財務狀況，並慎選置產地段，避免在財務壓力下沒頂。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

下半年交屋潮來臨，不少銀行受到中央銀行不動產貸款集中度自主管理、以及《銀行法》第72-2條限制，導致即將交屋的民眾出現排隊撥款、申貸困難的情況，行政院長卓榮泰27日公開呼籲「金融水龍頭要開大一點」。對此，台灣金控暨台灣銀行董事長28日指出，台銀針對新青安、首購貸款一定會接納，非首購貸款仍會承作，只是利率比較高。

卓榮泰籲「水龍頭開大一點」，凌忠嫄：三族群房貸「全開」

行政院長卓榮泰27日公開表態，強調「金融水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」，盼在維持金融穩健的前提下，讓自住、首購，或是銀行已經承諾貸款的族群，不會因政策調整而貸款受阻。

台銀今（28）日舉行全台首張木質信用卡「綠行卡」上市記者會，凌忠嫄在會後接受媒體採訪時被問到有關房貸議題，她直言：「台銀的水龍頭已經開很大了」，針對新青安、首購、無自用住宅「我一定接納」；另外，非自住貸款也會承作，只是利率會比較高。

據了解，由於國內不少銀行房貸水位趨滿，很多「轉介」至台銀，凌忠嫄指出，台銀的房貸餘額仍持續成長當中，主要是因為台銀配合新青安房貸政策，無法拒絕；而其他銀行無法承做，表示房貸水位已經到了極限。

凌忠嫄也指出，台銀目前房貸業務主要以新青安、公教人員的築巢優利貸、首購房貸為主力，也就是優先力挺有居住需求的族群；至於非首購貸款也會承作，但利率頗高，以目前台銀牌告利率2.985％，利率就是從上面起跳，每位貸款人條件有所不同，「但如果去民營的話，我相信利率都是3％以上。」

前7月房貸餘額年增1400億元，凌忠嫄：評房市「價穩量縮」

根據台銀內部統計，截至今年7月底，房貸餘額為1兆2929億元，與去年底相比增加578億元；若與去年同期相比，房貸餘額則增加1400億元。新承作房貸部份，今年前7月共達1311億元、總戶數17781戶，其中，新青安新承作521億元、6693筆；築巢優利貸新承作443億元、4766筆。

凌忠嫄也坦言，對於中央銀行關切的不動產貸款集中度幾乎「難達標」，但台銀的立場可以向央行說明，畢竟台銀的公教人員築巢優利貸是別家銀行沒有承作的業務，「不管如何，台銀撐著牙還是要做！國營行庫總是有要背負的信譽」。

凌忠嫄也分析，台銀房貸餘額仍持續成長的原因在於，陸續都有交屋潮，舉例來講，購屋族前幾年買預售屋，如今要交屋，若貸不到款就會變成違約，尤其若又是屬於新青安貸款或是自用住宅，「這部分我們一定會協助購屋者」，避免購屋族面臨違約的問題。

台銀對於房貸審核標準設定在「收支比」200％，也就是以借款人月收入與月支出的比例為條件，總支出只能占收入5成。凌忠嫄強調，擔心民眾未來會因為還款能力影響生活，因此在核貸時會考量借款人的收入與還款能力。

針對房市的市況，凌忠嫄認為是「價穩量縮」，價格並沒有太大的波動度，且不動產信用管制上路後，房價已經穩定一段時間，沒有再往上升，「再高也賣不動了」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】